平乐园小区。幸福里踩盘团出品
劲松板块地处朝青热门板块。并且属于北京早期发展的住宅地区之一。测评官今天踩盘来到了劲松板块的农光东里小区。为什么选择这个小区，有几点理由。一是农光东里小区作为劲松板块最早建设的小区之一，周围配套设施极为完善。二是在2008年前后，农光东里小区进行了旧改，小区的整体面貌与以前大不相同，增加了很多园内的生活配套设施，居住质量有了很大的提升。三是截止6月10日，小区挂牌均价为62528元/㎡，小区房价在板块内较低，是劲松板块较为热销的小区，近三个月的交易量为27套。因此，测评官选择了农光东里小区，来考察一下这个小区究竟性价比如何？是否值得购买？
小区亮点
生活氛围浓厚
测评官虽然是在工作日来小区踩盘，但是发现小区还是十分的热闹。在小区凉亭、健身器材、休闲广场上都能看见不少的老人和孩子在乘凉、玩耍。跟几位大爷了解了一下，他们退休前都是一个单位的，一直住在这个小区，平时没事儿就一起下下棋，散散步。小区中老年人较多，彼此熟悉的很多，邻里和睦，近几年年轻人和孩子也都多了起来，小区更加的热闹了。
周边商业配套完善
看完了小区内部，测评官又到小区周边转了转。附近的商铺是很多的，小区门口两侧就有大量的底商。商铺包含种类很多，有较小的超市、便利店，大型商超，各种餐饮品牌、水果蔬菜商店，还有理发店、洗衣店、KTV等一应俱全。测评官中午解决午餐时也发现像德克士、魏家凉皮这种连锁店人流量都是很大的，附近的业主和公司职员都会来这边就餐。居住在这里，平时的吃、喝、玩、乐都非常方便。
交通便利
测评官这次在工作日选择乘坐地铁去踩盘，到了地铁地铁10号线劲松站后从C口出去，大概步行10分钟就能到达农光东里小区。如果不想走路的话，下了地铁，地铁口有很多共享单车，也可以选择骑车。比较了一下，农光东里小区到14号线平乐园站大概也需要步行10分钟左右。整体来说，住在农光东里小区乘坐地铁10号线或者14号线都十分方便。
小区槽点
安保管理松散，安全性较低
测评官到了小区大门之后，虽然发现门口有外来车辆禁止入内的告示，但是车辆管理并不严，跟保安说几句就可以随意进入了。测评官步行进去也未发现门口有门禁，保安也没有进行询问，可以随意出入。到了单元楼门前，虽然看得出有门禁系统，但是基本都是损坏的，单元楼门是敞开着的。整体来看，安保管理很松散，外人可以随意进出小区和单元楼，给业主的财产安全带来了威胁。
小区养护较差
小区建成年代是1980-1998年，据了解在2008年左右，小区进行过整体翻修。测评官来踩盘时也重点观察了一下，首先是楼体的外立面，可以看到翻新的痕迹，塔楼的大部分楼体保持较好但也有明显褪色。而板楼问题较多，楼体褪色还有部分墙体脱落，距离地面较近的部分还有广告张贴的痕迹。园内的道路也较为不平整，很多隔离带、减速带均已损坏，整体养护情况较差。
停车位紧张，乱停车现象严重
测评官发现，小区仅有地上停车位，虽然已经规划了固定停车位，但是仍然不能满足业主需求。在小区里随处都能看到就停在路边的私家车。还有部分非机动车，没有固定规划停车位置，在楼栋前、道路两旁都随意停放着，影响行人通行和汽车的行驶。
楼栋内部“脏乱差”
测评官在小区逛了一番之后决定到楼栋内逛一下。楼道的楼宇门虽然有门禁系统但基本已经损坏，可以随意出入。板楼的楼道内部较为狭窄墙壁剐蹭、掉皮是常态，⽩⾊的墙壁已经充满划痕和暗黑的痕迹，墙上还有诸多小广告。
塔楼的楼道水泥地面瓷砖墙，整体感觉是比较昏暗的，电梯也较为老旧狭窄，墙体上也有小广告未被完全清理的痕迹。
人车不分流，危险性较高
测评官在小区内踩盘时遇到了一个情况，那就是小区内来往车辆很多，极不安全。并且因为小区固定停车位较少，道路两旁有很多车辆没有按规则停放，导致部分道路特别狭窄，车辆行驶通过都需要居民特别注意去避让。小区内部还有幼儿园，老年人业主也比较多，再加上道路狭窄、人车不分流的状况，较为容易发生危险。
幸福说
经过两个小时的踩盘，测评官最后来总结一下。农光东里小区从安保管理、小区养护和建筑年限方面来看，属于中等偏下的水平。但是整体的居住氛围、外部配套设施以及价格方面都是中等偏上的水平。上述踩盘过程中遇到的⼏个重点不⾜，均将⽭头指向了⼩区⽬前存在的最⼤问题物业管理实在是太差。倘若购房⼈⽆法忍受上述缺点，建议不要购买该⼩区。
小区单价低，小面积段户型较多，总价低，很适合养老型购房者和刚需型购房者上车。但是由于小区物业管理方面和小区整体品质方面都较低，如果是对居住品 质有⼀定要求的⽤⼾，还是建议酌情考虑。
从整体二手房楼市大盘来看，北京楼市目前已经逐渐复苏。从板块发展来看，劲松板块一直都是二手房热门板块，同时也具备极强的发展空间。因此，对于购房预算不充足的购房人而言，农光东里小区上车门槛较低，通勤便利，是一个好的选择。
