新经济地理学理论。么产生的？
看一下美国历史的起源之地，友爱之城Philadelphia，费城的简史。
1681年，因为英国王室欠威廉.宾（William Penn）的父亲16000英镑，英王把45000平方公里的宾夕法尼亚的北美殖民地抵债给他了，授予他领主权利。
那一年，整个宾州大概500人。
1684年，威廉先生在便利的特拉华河边规划了一座“自由绿色小镇”，此时，费城有房子300间，2500人。
1736年，成为州议会秘书的本杰明.富兰克林正式开始“搞仕途”。在重视农业的同时，他大力推行制造业与商业。
“制造业和自由贸易可以提供就业，为城市吸引人口。”
1774年-1787年，《独立宣言》、第一部美联邦宪法在费城诞生；人口32000人。
1820年，费城人口10万人。
19世纪，依托宾夕法尼亚煤矿、铁矿等资源，日益壮大的制造业和纺织业吸引了大批来自欧洲的移民，费城成为实业家奋斗的乐土。
工业的繁荣造就了费城庞大的中产阶级，也汇集了众多富豪和社会名流。
电影《泰坦尼克号》中露丝原本的结婚地点就是费城，可她厌倦了上流社会的各种束缚，最终选择自己想要的生活方式。
1860年，费城制造业产值占全美国30%。人口65万人。
1970年代，产业转移，制造业流失了40%的就业，由新兴的教育、健康和医疗、保险和不动产等行业填补了。
2018年，费城都会区人口超过700万人，都会区的GDP约4500亿美元，和上海差不多。
插一句话，1743年富兰克林筹备建立一家慈善学院，8年后学院成立，即为宾夕法尼亚大学的前身，它的商学院叫沃顿商学院。
在这段费城极简史背后，是有因此获得2008年诺贝尔奖的保罗.克鲁格曼的新经济地理学理论支撑,他1994年预测到1997年亚洲金融危机。
地产三哥尝试将其简单化：
首先，最初的产业集聚是一种历史的偶然，初始的优势因“路径依赖”（Path dependence）而被放大，从而产生“锁定”效应。这是城市的起源。
其次，当企业和劳动力集聚在一起以获得更高的要素回报时，存在本地化的规模报酬递增效应。所以同时存在空间产业集聚、区域专业化的现象。由于产业的“前向联系”与“后向联系”，城市不断自我强化，这是城市逐步发展壮大的原因。
最后，城市发展到一定程度，租金过高、竞争激烈等“离心力”会发挥作用，一些产业和人口会离开中心城市，在规模报酬递增效应和运输成本增加之间寻找平衡点落脚。这就是产业转移和都市圈的来源。
克鲁格曼是用数理分析的方法建立模型进行论证的。
我还是用大白话再说一遍：
历史偶然选了一个地，这个地儿有个初始的优势产业，然后，人、资金、技术慢慢来了，因为在这里做这个产业就是比你在别的地方成本低，利润高，这叫规模报酬递增。
产业越做越强，又反过头来吸引更多的人、资金、技术，于是就成了一座城市。这叫城市的自我强化。
后来人太多了，城市中一些产业因为租金高、竞争激烈等原因，离开中心城市，但考虑到上下游市场的运输成本和本地存在的规模收益递增效应，也不能离太远，于是，就在城市旁边找个合适的地方再落脚，这就形成了都市圈。
按照克鲁格曼的模型，城市来自历史的偶然。那么，人为的产业引导和扶持就有可能成为地方产业集聚、并不断自我强化的促成因素。
克氏为了说明产业集聚的偶然性，举了这么一个例子：
1895年，佐治亚州的达尔顿镇一个女孩为了送朋友结婚礼品，制作一件簇状床罩。这件特殊的手工艺结婚礼品，使得这个小镇在二战后成为美国地毯制造之都。
规律如此，全世界的城镇化进程概莫能外。
从经济地理学的观点，城镇化的过程无非是：在某个或许偶然的地方，产业发展、产业转移、产业承接的过程。
在这个过程中，各种生产要素：包括人、资金、技术等，随着产业走，衍生更多产业。
在看了华夏幸福几年年报和发展历程之后，地产三哥禁不住说一句：你华夏幸福怎么算是一家房地产TOP10公司呢？战略层面设计上和战术打法上，你的主业是产业造城，副业才是房地产开发以及其他的配套啊。
华夏幸福过去十几年的布局都是一线或二线城市周边30-50公里之处，也就是在城乡结合部，另起炉灶，建一座新的城市，规划先行，产业为主，各种配套：包括但不限于地产、学校、医院、酒店以及其他基础和公共设施。
所以，华夏幸福成就了固安，固安模式也成就了华夏幸福：
除了促使县域经济高速发展之外，还能得出一个结论：
自2011年至2018年，固安县GDP增加了3.2倍，同期财政收入增加了6.5倍。
可以说，县域经济发展实现了从高速发展到高质量发展的结构性转变，这更多是华夏幸福产业发展服务带来的直接效果。
华夏幸福产业新城的理论基础就是新经济地理学理论，而正如克鲁格曼模型告诉我们的：人为的产业政策有可能成为产业集聚诞生和不断自我强化的促成因素，也就是从农村到城市的动因。
固安实践验证了克氏模型的三点：
在此，补充重要的一点，马云说过：聪明人都能把战略说对，很多人说过了就说过了，但他说过战略之后，后面还有“18罗汉”去干活，所以他成功了。
华夏幸福的产业规划和产业服务应该算是全球领先。
从产业研究、选址规划、配套服务、可以说，产业服务能力是华夏幸福核心竞争力。
在国内产业地产领域，华夏幸福没有对标企业的最大门槛也在于此。
克氏理论和固安实践都验证了，接下来，地产三哥从经济发达程度不同区域再验证一下。
固安是老根据地，天安门正南50公里，作为一个样本。
嘉善是长三角中心地带，经济发达，1小时交通圈覆盖上海、杭州、宁波、苏州，作为一个核心都市圈的产业造城样本。
环郑州是华夏幸福新进区域，相对落后，作为一个二、三线市城市群造城样本。
三地招商签约较猛：大本营依旧强势，进入嘉善和环郑州区域满打满算才三年，也很牛逼；带来的直接战果是公司参与一级土地整理。
横向和三个区域的房地产销售情况对比：
嘉善地处沪、苏、杭三角腹地，核心都市圈，所以公司定位嘉善区域重点打造：科技研发、影视传媒、商贸服务、软件信息四大产业集群，以第三产业为主造城。同时能够助推区域经济由速度向质量转变，调结构。
环郑州区域，包括新郑、长葛、武陟等地主要是引入先进的装备制造、食品、医药、新能源汽车等产业集群。
明显制造业和企业占主导。相对属于资本密集型产业，以第二产业为主造城。为区域经济带来新的增长点，助增长。
调结构与助增长，这两点我们在固安新城发展中已经看得出来：企业数量的集聚与产业升级同步进行：目前固安三大主导产业已经稳定：新型显示、航天航空、生物医药产业；同步培育智能网联汽车先导产业；提速医疗康养、文体休闲和临空经济在内的三大特色产业。
同样的，在公司助推区域城镇化的过程，也回馈了华夏幸福：
按照13000元/平米的单价，2018年嘉善的房产合约销售已经超过109亿元；
按照新郑8000元/平米，郑州南北的长葛、武陟按照4000元/平米的单价，环郑州2018年房产合约销售110亿了。
上面这些还只是“副业”，产业发展服务带来的直接营收和利润、以及按照克氏理论：产业新城的自我强化，将使得公司产业服务“主业”和房地产开发“副业”相得益彰。
其他房地产开发公司更多的是在享受城镇化带来的红利，而华夏幸福更应该被定义为城镇化的推动者，这红利应该多分一点。
对华夏幸福来讲，从农村到城市，并不复杂：选一个产业，造一座城。
套用一句话：华夏幸福不做房地产，它只是制造城市的流水线。
兵法有云：守正出奇。写到这里，地产三哥不知道对华夏幸福来说，是否还有城乡的区别？产业发展服务和房地产开发究竟孰正孰奇？
正也好，奇也罢，反正做的不错。不然平安集团和吴向东团队怎么会入驻公司，这是对华夏幸福过往模式的认可。
4月20日，华夏幸福业绩发布会上，新战略推出。未来将进军商业地产业务、高端住宅业务，在此之前，中国商业地产领军人物吴向东已经带领团队加盟华夏幸福，华夏幸福城市更新事业部成立。
天时、地利、人和 。
华夏幸福要进城了。
