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深圳小区(2023深圳新盘大盘点!最值得关注这10大倒挂盘)
2023-05-26 10:28:01
Mars
184
来源:大胡子看深圳

深圳小区。今年条件很好,你打算买房了吗?

深圳小区

如果答案是:yes

那么,我建议你要开始收集信息了。

并且还得做好信息筛选,不要让自己陷入茫茫的信息池中。

二手房市场太繁杂,如果你确实有买二手房的打算,可以来私信我,根据你的预算和需求,私聊给你推荐合适的楼盘。

今天我们要聊的是今年预计入市的130多个住宅中,到底哪个才值得买?

宝安、南山、龙华、龙岗供应20+;

福田、坪山供应10+;

光明、盐田、罗湖、大鹏供应也分别有个位数供应。

再叠加上去年没有卖完的项目,嗯,真的很乱,完全不知道怎么买。

所以我来了,我给大家理清楚了10个在今年内可以重点关注的新盘。

另外,整理了一份全深圳目前在卖的项目清单,按照各个首付预算段给大家分好了,非常全面,大家按需参考,找对自己的目标和方向,私信【资料】来找我领取吧。

宝安区

1.都市茗荟二期,月月不断的月经盘

这个盘基本维持着平均1-2个月就要吹风入市的频率,特别是去年年底,几乎就差临门一脚了,拖一拖又等过完年了。

这个盘值得推荐的原因无他,就是地段。

作为宝中东最好的住宅区域,地段价值相当了得,旁边就是熙龙湾一期。

尤其宝中已经多年没有新盘供应,属于稀缺住宅。

除了地段好,价格也有优势。

参考一期11.7万/㎡备案价,二期应该就没法备这么高了。

但这个项目始终不是限价地,预计单价10.08万-10.7万这个区间比较合理。

那约150㎡五房才1600多万在宝中核心地段也是相当舒服,改善客户估计盯得比较紧。

主要是近几年周边次新二手成交价也水涨船高,而且按照宝中目前的成交价格看,空间还不算少。

如果是改善型客户,或者是手头比较充足的投资客,这个盘是可以考虑的。

2.鸿荣源胤璇中心大厦,打85折入手宝中

这个项目就是2021年11月土拍拍下的那个鸿荣源地块,虽然进度比较慢,但还是宝中的第一打新梯队。

属于宝中的核心位置,宝安中心区作为与桂湾、大铲湾直面相连的大陆板块

地段价值毫无置疑,更主要是毛坯限价8.85万/平,价格非常有吸引力

不仅比同样待推出的宝中新盘越秀瑞樾府8.8万/平便宜,还比旁边的熙龙湾、壹方中心的二手房参考价约10万/平便宜。

哪怕208后也没什么太大打击,甚至比前海还要稳,还是非常值得期待的。

真的算是以一己之力“击穿”了宝中的楼市门槛。

3.京地海樾府,西部上车盘

今年,宝安真正称得上是地铁口物业的新盘不多,地段好位置佳的就更少了。

数来数去,京地海樾府既在地铁口,地段也不错。

还是老规矩,地段真不错。

不论是西部/宝安的大板块又或者碧海这小片区,一直都是热门的当红炸子鸡。

论规划概念、发展前景等,都有前海和企鹅岛的加持。

加上整个片区都是填海而来,全部都是起点高的次新房,环境面貌也相当不错。

在通勤上,更有11号线的加持

目前就有1/11号线可直达前海和科技园,正地铁口物业,通勤上比较便利。

入场的门槛比较低

户型设计上,起步门槛比较低,60平的两房一卫带阳台,很紧凑实用,套均才462万,刚需还是非常香的。

南山区

4.深业云海湾,前海地板价

南山的供应主要集中在前海、蛇口和西丽片区,重头戏仍然在前海。

云海湾位于南山前海桂湾片区,就在天健悦桂府项目的旁边。

面积为106-108-116-143-183,3-5房,最小户型最终定稿为106㎡(官方户型图)。

限价9.2万/㎡,加上精装费用5000元/㎡,那么108平米如果低楼层的不到1000万就可以上车前海物业!

这个价格,对比前海过往前后的限价。

天健悦桂府、人才房龙海家园,再远处前海范围内有前湾的龙光天境、润峯府

以及妈湾的招商领玺、颐湾府,前海湾花园等,前海范围房屋均价已超10万/㎡。

叠加云海湾所在的前海里的桂湾是现成的配套最成熟的,可见即可得。

云海湾被限均价更低,作为10万元/㎡以下的前海限价盘,或将成为绝版,无疑也将拥有相当安全的价格边际。

福田区

5.海德园A区,还是你大哥

这个相信有了解过深圳楼市的朋友,大概都不陌生,2022年的第一个日光盘就是海德园A区的。

为什么火也不需要我多说了吧

豪宅片区近千万倒挂+双名校学位+地铁口物业

今年A区关注度极高的则是4栋小户型,3梯5户,是福田安托山片区极为稀缺的小户型产品,均为89平三房一卫。

按照过往备案均价12.6万/平估算,这次的上车门槛直接拉到1100万左右,估计今年的竞争要更加激烈了。

龙华区

6.华润北站401地块,龙华新盘王者

这个项目就是去年第二次土拍的龙华王者地块,当时就是日光盘预订。

现在叫华润北站401万象超核,位于深圳北站东侧,民治街道龙华大道与玉龙路交汇处。

本身地段属实不错,地处货真价实的北站商务核心区。

周边配套也很齐全,交通上,离深圳北地铁站600米,地上铁的噪音更小。

教育上,目前规划在深圳外国语龙华初中学区范围,后期可能有一些不确定的风险因素。

商业上,有华润亲自操刀打造的万象城,未来北站东片区的标杆。

但是面积段也出来了,户型建面约99-115-120平,算上带装修的价格,

总价最低也要750万左右,上车门槛也属实不低。

光明区

7.深房光明里,光明最香

光明打新第一梯队,首选就是光明里。

项目所处的凤凰城板块,是一个纯粹的住宅区。

旁边有光明大第、深房传麒山等成熟小区,居住氛围浓厚,还有一个优势是他在光明最好的深圳实验光明小学学区范围之内。

项目毛坯限价4.46万/㎡,如果装修交付的话,加上3000元/㎡的装修费,预计备案均价在4.76万/㎡左右。

周边的深房传麒山、光明大第的二手房指导价为5.19万/㎡,成交价去到6.8万左右了,价格倒挂空间非常大。

倒挂+学区+地段,光明打新首选。

8.深铁睿著广场

光明除了凤凰城板块,最有前途的当然是光明科学城

而光明科学城最好的地方是挨着科学公园的这一圈

深铁睿著广场就是挨着科学公园的“C”位

作为光明中心区现存最后一块限价地块,直面科学公园。

毛坯限价4.53万/㎡,产品建面约71-81-98-111㎡2-4房。

它与已售罄的深业颐瑞府、待入市的绿城·汇银桂语兰庭相距都很近,配套方面基本无差别。

但对比深业颐瑞府,2房的上车门槛更低,对比绿城桂语兰庭吹风价5.2万/平,价格更优惠。

龙岗

考虑东部龙岗的朋友,也有两个安全牌可以选择的

9.星龙园,自带学霸光环

星龙园就在龙岗大运“四大神盘”(绿景大公馆、中森双子座、阳光天健城、奥林华府)旁边,与名校龙岗外国语学校一路之隔。

这个区域是大运乃至龙岗二手房价天花板区域,所以它的关注度一直都非常高,具体位置如下图。

这个位置也是大运核心中的核心板块了,整体优势很清楚:

1.龙岗二手房最重点的区域,懂的都懂

2.交通便捷,最近地铁站16号线大运中心站直线距离约200米

3.教育资源充足,一街之隔龙岗外国语学校

4.价格倒挂

项目吹风价5.8万/㎡,主推72-143㎡2-5房,上车门槛400万左右。

对比周边4个楼盘还是有较大的倒挂空间,粗略算下,起码3万左右。

比如阳光天健城小户型最高成交单价曾去到12万/㎡,目前成交价在8-9万区间,大户型则是6-8万区间。

10.深铁阅云境广场,安全牌选择

去年11月深铁拍下的地块,就在位于龙岗区临近大运枢纽站,毛坯限价5.08万/平。

这个项目基本属于大运地铁站上盖物业,轻松实现地铁3、14、16号线和深大城际四线换乘,可以说东部唯一一个了。

作为龙岗亲儿子的大运,龙岗最多的产业配套都落在这里。

龙岗发展城市界面,区域发展最好的地方大运,选择这里基本属于龙岗最安全的地方。

项目北边是颐安都会四期去年9月份推出375套89-127㎡产品,备案均价5.5万/㎡,仅用时4小时便全部售罄,

隔壁二手房的颐安都会二期,过去冲高达到过7万+的单价

现在最新成交价格5.4万/平,对比项目限价5.08万/㎡,价格上还是有优势。

以上,基本上筛选的都是各个区非常有竞争力的新盘,

从配套到价格倒挂到学区,或者是产品力,都非常的可圈可点,各有所长。

不过没有十全十美的楼盘,最适合自己的才是最好的。

怎么理清楚自己的首付预算,月供承受能力,资金安全垫,包括买房的一些手段。

很多朋友可能不知道自己的预算其实可以买到更好的产品,因为有信息差,导致一步之差房子买错了。

所以这时候真的很需要一个专业的人帮助你整理思路,同时也帮助你判断,非常的费工夫。

精力有限,所以我每天也只会开放10个免费名额,私信来聊,先到先得。

最后,祝愿大家新的一年都能选到最适合自己的项目,打新成功!

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年,自己投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

更多隐藏级的买房卖房骚操作,想要一对一了解,可以扫码加我微信。

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