今天来一个楼盘分析，就是近期被分销刷屏的豪宅，当年的地王龙庭路95号，下面聊聊。

楼盘规划

龙庭路95号：备案名（阳光云海郡），地处：鼓楼区温泉街道五一中路以东，龙庭路南北侧。

项目规划两栋高层住宅，在顶楼做了联结，被网友戏称“裤衩楼”，项目规划88套，端头283平，内端235平，精装交付，物业费9.9，要求验资1000W。

土拍情况

2016年8月11日，阳光城以15.5亿元竞得宗地2016-11地块，溢价率106%，成交楼面价21685元/㎡，地块面积：46.62亩，容积率：2.3，其中商业建筑面积不低于3000平方米且不超过15000㎡，限高：80米，地块须提供安置房建筑面积42435㎡，由市政府指定单位按照8467元/㎡回购。

分析：2016年土拍进入巅峰，阳光城以溢价率106%拿下了这幅五一广场附近的地块，地块成交楼面价2.1W，不过由于配建4.2万方安置房，按建安成本3K计算，公式如下：

(155000-(43435*0.5467)) / (71479.4-42435) = 45379元/㎡。

通过简单的计算，可以得出项目可售楼面价达到4.5W，刷新了福州的新高，当然天价拿房的背后，也给阳光城埋下了一个隐患。

对于地块而言，虽然安置房比例达到60%，不过地块分割成了三幅，其中一幅规划成了纯商。

房企通过豪宅的设计定位，也试图在这个项目上赚到自己的利润。

当然从2016年拿地，到目前还在分销，6年时间，4.5W的地价，按房企的融资利率来看，要想保本，难度并不小。

户型情况

235平米：四房两厅三卫，2T2，三开间朝南，其中主卧做了较多面积的功能设计，以及搭配了一个阳光茶室和L型的观景阳台。

缺点在于南向次卧的卫生间是暗卫，客厅面宽虽然4.8米，不过在目前大横厅厮杀的市场，在这样的面积段，依然略显一般。

这个面积只能做到3.5房，同样遗憾，同时客卫对着餐厅，客厅甚至没做到南北通透，同时电梯厅，由于高层设计2T2没有隔离，同时电梯厅没有采光。

283平米：四房两厅四卫，2T2，三开间朝南，带一个佣人房，客厅做了大横厅设计，面宽8米，同时还做了两面采光，主卧同样功能配置拉满。

缺点在于4个卫生间，2个是暗卫，佣人房没有独立出入，2T2没有隔离，由于部分卧室面积较大，实际也只能做到3.5房。

区位分析

项目位于鼓楼区五一广场附近，距离地铁2号线500米，距离滨海快线500米，交通出行不错，距离五一广场900米，距离世欧广场950米，休闲购物尚可。

这些配套对于刚需盘而言，算是不错，不过对于豪宅而言，略显普通，从项目周边来看，南面是闽江学院附中，以及老旧社区，周边是清一色高比例安商房。

对于自身社区而言，除了住宅楼和会所外，社区空间基本忽略不计。

可以说对于豪宅而言，没有亮眼的景观资源，也没有优秀的社区空间，划片也是非常普通，唯一的卖点就是二环内鼓楼区的这个区位牌子。

备案分析

项目2021年底领取了备案证，一备案全部房源都是已网签状态，随后部分房源变成未网签，近期的状态是大部分房源都变成了冻结状态。

按目前的网签数据来看，已登记的只有8套，剩余房源全部是冻结状态。

对于项目的备案价，以前揭秘过，备案均价4.6W，公摊15.9%，车位配比1：2.7。

C1：44套，有架空，23层，均价4.64W，东端235平米，西端283平米

C2：42套，有架空，23层，均价4.61W，东端283平米，西端235平米

车位：239个，地下两层，总均价49W

当然项目跟建发央玺一样，备案价即便拿到4.6W，依然仅仅是持平地价，豪宅的定位，备案价已经没有任何参考意义。

当初房企的业绩预报回复函，有一段描述，应该很好地反应了真实的价格。

大福建D项目，尚未开盘，2021年市场下行且限价严格，预计售价无法覆盖项目成本。（由8.72万下降至6.42万）

综上，可以说这个市中心的豪宅，过程也算是颇为曲折，2016年高价拿地，捂盘5年，2021年底上市，错过了楼市巅峰。

给出豪宅定位，奈何市场遇冷，价格也被迫下降，当然最大的问题还是当初的房企阳光城，如今也是躺平代表之一，网签的离奇状态，多多少少也让市场保持警戒。

价格分析

对于项目的价格，采取一房一价，均价暂且按6-8W计算，对比看看：

1、国贸天琴湾：第四代住宅，精装5.5W+2个70W车位

2、融侨外滩壹号：价格略神秘，部分8W以上

3、保利天悦一期：看西湖的高层，二手挂牌5-8W

4、建发朗云：看晋安湖，预计5W左右

分析：对于目前福州的豪宅，最容易想到的还是融侨外滩，目前部分二手成交也突破9W，算是热度拉满。

近年比较有热度的新盘是有西湖景观的保利天悦一期，项目户型门槛只能算改善，同时由于景观的差异，二手挂牌差价也较大，基本价格走势是户型越大的单价越高。

今年有两个豪宅定位的项目，一个是前段时间开盘的国贸天琴湾，开盘即热销，通过第四代住宅定位，搭配238、268平的产品定位，精装5.5W+捆绑2个车位上市。

这个项目应该是最有参考意义，两个项目的景观资源都不亮眼，当然国贸天琴湾位于闽北CBD，城建景观肯定强于龙庭路。

龙庭路的优势位于鼓楼区，不过实际跟晋安只间隔500米，鼓楼最有优势的学区划片，也没有得到照顾，可以说除了宇宙核心这个牌子，实际区位优势并不明显。

最后就是即将开盘的建发朗云，主打晋安湖资源，位于东二环，门槛181平米起步，均价预计5W左右，两个项目的差异，无非就是一个靠景观，一个靠区位。

综上，项目对比天悦，都是鼓楼的项目，但是天悦的景观资源加分明显更大，对比融侨外滩，外滩是上述唯一看江豪宅，对比建发朗云，朗云同样是景观资源，对比国贸天琴湾，天琴湾的CBD城建也更强。

可以说从豪宅的属性来说，项目除了二环内鼓楼这个点外，只能在自身的产品设计里面寻找亮点了。

不过对于豪宅，未来要想跑出来，目前基本还是更多靠稀缺，而对于福州的市场，产品力依然不是重点打分项。

对于项目而言，复制性并不难，做成豪宅的原因更多是因为高价拿地。

至于目前的6-8W售价，在房企躺平，楼市遇冷，状态异常的背景下，只能说也就看大哥敢不敢买单了。

当然对比其他豪宅，最少在预售过程，都保持了较好的神秘性，逼格拉得比较高。

项目采取了大体量的分销，再搭配验资，这样的操作，豪宅的逼格也是降了一大档。

盘点总结

项目位于鼓楼区，优势在于豪宅定位，门槛比较纯粹，外立面也比较亮眼，目前市中心豪宅新盘依然有稀缺性，劣势在于房企负面，网签异常，周边全是安置房，城建景观一般，同时划片也普通，社区空间较小，价格波动较大。

目前福州豪宅产品，今年供应了两个，对于豪宅一般都是对标外滩，但是从大部分的定价和营销手段来看，只能说都底气不足。

至于这样极具争议的豪宅，最终走势会如何，预计短时间也是难说。

当然项目最大的记忆点，可能是这次福州疫情的古田路88号，距离项目也就500米。

项目宣传名龙庭路95号，房源88套，数字倒是鬼使神差契合了。